【INHERITAGE】傳遞優質生活美學 - 領略頂級生活的極致品味

WeWork 的成長從 2010 年的紐約市開始。那年來自以色列的年輕人亞當諾伊曼 ( Adam Neumann ) 在經歷兩次的創業失敗後，跟朋友 Miguel McKelvey 在金融海嘯後的曼哈頓租下一棟舊住宅大廈。他們將 84 坪的空間重新規劃裝潢後，切割成面積更小的隔間租給商用租戶，做起了二房東的生意。WeWork 的第一個全球據點就這樣誕生了。

從實體的 WeWork 到電影的 WeCrashed

在以色列南方小鎮出生長大，22 歲時才搬到美國的諾伊曼渴望在寸土寸金、分秒必爭的紐約市重新塑造出他成長記憶中小鎮特有的社群 ( Community ) 親密的歸屬感。加上他搬到美國後的自身創業經歷，使得他想讓 WeWork 成為一個專為新創公司及年輕專業人士量身打造的工作環境。 WeWork 以「空間即服務」 ( Space as a service ) 為核心的商模式打破傳統共享辦公室的客群界線：舉凡有辦公、上課到派對需求的人，都是他們服務的對象。並且透過 WeWork 生態系的社群，讓公司的會員們無論在線上還是線下，都可以快速認識彼此，甚至找到可能的商業合作夥伴。
與一般傳統辦公空間也有不同的是，WeWork 主打具時尚、科技感的共享辦公空間，提供用戶類似蘋果 ( Apple )、 Google 等頂尖矽谷企業同等的辦公體驗。為了在精華的商業地段提供客戶服務，WeWork 長期與一家名為 Factual 的科技公司合作，將各個城市不同地點周邊的咖啡店、商場、餐廳、酒吧和健身房等一系列數據作為評價指標，進行評分。再從各個可供出租的物業中選出成本效益比最高，及最有未來發展性的據點。如此一來，WeWork 便可快速簽下目標地段。
WeWork 另一個快速成長的獨特優勢是空間的極致運用。在 2015 年，WeWork 併購了一家叫 Case 的 3D 建築立體模型公司，對建築的樓層進行逐一掃描，透過空間再設計，提升整體空間使用率約 15% ~ 20%、進而減少建築裝潢成本約 10%。根據統計，美國人均辦公使用面積是 250 平方英呎 ( 約 7 坪 )，WeWork 卻壓縮到只有50平方英呎 ( 1.4 坪 )。被利用到極致的空間提高了坪效，WeWork 的毛利可達 3 成以上，因此宣稱自己已從物業管理公司脫胎換骨成為高科技企業。
搭上共享經濟列車的 WeWork 在低利率的環境藉著投資人的大筆資金快速擴張。公司的營業據點數和會員人數從 2016 年的 111 個和 8 萬多人爆發性成長至 2018 年的 425 個和 40 萬人。在 2017 至 2018年間，WeWork 每月平均的新增租用空間超過 4 萬坪。全球商務中心的龍頭，1989 年成立的 IWG 集團，花了整整 30 年才擴展至 5 千萬平方英呎 ( 140 萬坪 ) 的營運規模。WeWork 卻在短短兩年間將租用面積從 1 千萬平方英呎瘋狂擴張至 2018 年年底的 4 千 5 百萬 ( 126 萬坪 )， 但 WeWork 的會員數目卻僅有 IWG 的五分之一。

大幅成長的不只是營運規模，公司的虧損也有增無減。WeWork 的營收在 3 年間成長了 4 倍以上到 2018 年的 18 億美金，但同期間的虧損也從 4.3 億增加近 4 倍至 16 億美金。公司在 2016 年尚產生 1.8 億美金的營運現金淨流，3 年後卻變成負 1.8 億美金的現金支出。為什麼在公司蒸蒸日上的表象下卻是如黑洞般不斷擴大的虧損呢?首先不論WeWork 在公司的經營上導入了多少科技元素以提高獲利，公司的營運還是以二房東的角色，在業主和租戶之間賺取價差。在經濟欣欣向榮，辦公室租用需求穩定上升時，WeWork 的出租率勉強還能維持在高點，並營造出快速成長的假象。2012 至 2018 年間，北美的共享辦公室市場新的競爭者如雨後春筍般的不斷出現，使得 WeWork 被迫用更快的速度和更高的價格，在更多的城市簽下更長的租約。又因為公司的據點又多半集中在一線城市的核心商圈和黃金地段，這使得 WeWork 的租金成本直線上升。換言之，WeWork 不論客戶和營收成長多少，它失控的經營成本使它永遠無法找出一個可持續獲利的商業模式。
在 2019 年 8 月揭露的公開說明書中，WeWork 的租賃平均年限是 15 年，其中 7 成以上，高達 238 億美金的 「不可撤銷的經營租賃契約」，在 2024 年之後才到期。但 WeWork 提供給用戶的租約最短的卻只有 1 個月，即便在景氣反轉、租客大量退租的情況下，WeWork 仍需承擔鉅額的長期租約。相較之下，IWG 集團只有 37% 的租約在 2024 年及之後才到期。IWG 未來需要支付的租賃契約總額也僅有 70 億美金，相對於 WeWork 的 340 億。IWG 在 2019 年的營收為 33.8 億美金，略低於 WeWork 的 34.6 億，但 IWG 同年卻創下 5.8 億美金的淨利，相較於 WeWork 32.6 億的鉅額虧損。兩者間經營績效及財務結構的差距高下立判。

WeWork 幾乎每年都賠光公司營收的燒錢模式使得公司需要源源不絕的資金挹注，否則難以為繼。2019 年 1 月，在孫正義的主導下，軟銀集團的願景基金再加碼 WeWork 10 億美金，這一輪的融資使得WeWork 的公司估值高達 470 億美金，成為美國史上最有價值的新創企業。不過在短短5 年前，以高盛 ( Goldman Sachs )、JP Morgan、威靈頓管理公司 ( Wellington Management )、 哈佛校友基金管理公司 ( Harvard Management Company ) 等為主的大型機構投資人以 3.55 億美金的投資額將 WeWork 的公司估值推上 50 億美金。未來數年間，其他如富達投資 ( Fidelity Investments )、中國的弘毅投資 ( Hony Capital ) 等大型基金陸續跟進加碼，每一輪的數億美金的資金挹注都將 WeWork 的估值推上歷史新高。直到孫正義在 2017 年初次投資 WeWork 便一舉投入31 億美金，之後的兩年內，軟銀集團投資在 WeWork 股權的金額便已高達百億。
有了孫正義這個富爸爸的大力加持，意氣風發 的CEO 諾伊曼和軟銀集團在 2019 年希望藉著天價估值將 WeWork 公開上市，但當 WeWork 公布上市的公開說明書後，連年虧損的財務表現和諾伊曼許多與公司充滿利益衝突的個人交易馬上引起金融界的喧然大波。華爾街日報 ( Wall Street Journal ) 和金融時報 ( Financial Times ) 在同一天就公開質疑 WeWork 的估值是否過高，惠譽評等 ( Fitch Ratings ) 更直接把 WeWork 的債券信評降級到垃圾 ( Junk )。

之後一個月內，關於 WeWork 和諾伊曼的負面報導接踵而來，之前大力吹捧公司價值上看 960 億美金的 IPO 承銷商， JP Morgan 和高盛也無法讓投資人認同公司的商業模式及管理階層的個人操守。短短三週內，WeWork 的公司估值從 470 億美金跌破 200 億。儘管眾多大股東一致認為公司應該放棄或延遲 IPO，但諾伊曼仍不放棄上市計畫，因為需要在年底前上市才能動用能讓公司持續營運的 60 億美金貸款。2019 年的 9 月中，華爾街日報刊出了一篇近 3,000 字，關於諾伊曼的特別報導，文章中詳細的描敘他各種如在辦公室濫用大麻及酗酒的荒唐行徑。報導刊出的 3 天後，連一向支持諾伊曼的孫正義都要他走人。2 天後，公司董事會投票表決通過解除諾伊曼 CEO 的職務，最後，連諾伊曼他自己都投票開除自己。9 月底，WeWork 放棄上市申請，最後靠著軟銀在同年 10 月提供的 50 億美金紓困貸款才得以繼續營運。
WeWork 和諾伊曼充滿戲劇性的大起大落引起了好萊塢的注意，由蘋果 ( Apple ) 成立的影音串流頻道 Apple TV 在去年 4 月便推出根據 WeWork 及諾伊曼夫妻個人生活改編的電視劇。由著名演員安海瑟薇 ( Anne Hathaway ) 飾演諾伊曼的太太 Rebekah Neumann，而諾伊曼則是由曾得過奧斯卡最佳男配角的傑瑞德雷托 ( Jared Leto ) 主演，影集片名就叫新創玩家 ( WeCrashed )。

孫正義的識人不明: WeWork 自欺欺人的公司創辦人

除了只問成長，不問獲利的經營模式為投資人所詬病外，WeWork 上市失敗最大的原因就是諾伊曼的個人爭議。身高 196 公分，一頭長髮的諾伊曼相當具有個人魅力，常常不做功課，只對投資人畫大餅描述公司未來的美好願景，就可以募得巨額資金。據說，他第一次與孫正義的會面不到 30 分鐘，就能說服軟銀在 2017 年投資了 31 億美金，之後更不斷加碼至超過 170 億的股權及借貸，其中軟銀已認列的虧損便高達 140 億。公私不分的他更將四棟在自己個人名下的物業高價出租給 WeWork，同時向公司以低利率借貸支付他個人奢糜的生活方式。為了確保對公司的絕對控制權，他個人獨有每股皆有 20 股投票權的 Class C 股份。甚至明訂他過世後，他的配偶 Rebekah Neumann 將可以跳過董事會的決議，她個人就可直接任命WeWork 下一任的 CEO。
這些帶有嚴重利益衝突，幾乎前所未有的怪異行徑在曝光之後，引起投資人的強烈反彈，也直接導致 WeWork 上市失敗後，諾伊曼的迅速垮台。但在他離開時也得到了近 8.7 億美金的補償。事實上，早在 IPO 處於預備階段之際，他個人就透過賣到持股及以股權抵押借款的方式，從中套現超過 7 億美金。即便在WeWork 宣布破產後，他個人身價仍高達 22 億美金，可謂全身而退。孫正義在 2020 年公開承認投資 WeWork 是一項愚蠢 ( foolish) 的決定，並提到他最大的錯誤就是對諾伊曼的識人不明。
諾伊曼離開後，新的經營團隊嘗試透過削減成本以控制虧損，包含減少約 11 億美金的銷售與管理費用，及 4 億美金的建築營運支出，並將員工人數從 2019 年巔峰時的 1.4 萬人裁減了2/3 至 5 千多人。雖然在去年將虧損從 2021 年的44 億美金減半至 20 億，並在 2021 年的 10 月底透過特殊目的收購公司 ( SPAC ) 併購的方式，以 90 億美金的估值讓公司重新上市，但終究無法擺脫之前的承重包袱。即便從今年初就開始一系列的債務重整，包括重新協商上百份租約，將未來的租金費用減少 127 億美金，但最後仍是無力償還即將到期的債券，而必須申請破產重整。公司的股權價值從上市前巔峰的 470 億美金，暴跌至破產前的 1.2 億，WeWork 的大起大落也寫下了美國新創企業史上最具戲劇性的一章。

共享辦公室步入衰退? 完全相反

WeWork 的破產代表共享辦公室產業的反轉嗎? 在新冠疫情徹底改變工作型態後，全球數千萬白領專業人士仍舊需要在自家和辦公室以外，有另一個可以遠端工作的「第三空間」。根據統計，即便 WeWork 陷入重整困境，美國的共享辦公室數量在今年第二季較第一季就成長了 10%。研究機構也預測，全球共享辦公室市場的規模到 2028 年前將以每年 17% 的複合年增率成長至 140 億美金。以穩紮穩打，全球擁有 3,500 個據點的共享辦公室霸主 IWG 集團更看準了WeWork 破產後出現的市場空缺，該公司計劃未來一年內在全球新增 1 千個新據點。
因此 WeWork 的失敗只能歸咎於自己商業模式、財務運作及管理階層嚴重的操守問題。 最近過世的投資大師孟格 ( Charlie Munger ) 強調寧可以公平價格投資一家真正出色的企業，也不要以極低廉的價格買進一家平庸的公司。而WeWork 卻是一家從公司治理到商業模式都徹底破產的糟糕公司，卻能在市場資金氾濫之際，在創辦人和投資銀行的吹捧下，以史無前例的高估值吸引專業投資人進場。WeWork 的大起大落，在人性的貪婪前，雖然是空前，但未來大概仍不是絕後。